Umowa przedwstępna kupna nieruchomości jest uwarunkowanym prawnie dokumentem w Kodeksie Cywilnym. Według znajdujących się tam przepisów zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Innymi słowy, jest to droga do przeniesienia na nas prawa własności nieruchomości, których nie ma możliwości nadania w danym momencie.
Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym ten rodzaj umowy występuje zdecydowanie rzadziej. Deweloperzy podpisują taką umowę tylko wtedy, gdy inwestycja została oddana już do użytku (np. gdy większość mieszkań inwestycji jest już zamieszkana), a my jako klienci kredytujemy się i chcemy kupić mieszkanie. W przypadku gdy mamy pełną kwotę gotówki, która umożliwia nam zakup nieruchomości, mamy możliwość podpisania z deweloperem od razu umowę przyrzeczoną.
Umowa przedwstępna na rynku wtórnym
W przypadku gdy występują czynniki, które uniemożliwiają natychmiastowe podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości, podpisana zostaje właśnie umowa przedwstępna.
Przykładami takich czynników będą między innymi:
- nieuregulowany stan prawny nieruchomości
- w dziale trzecim ksiąg wieczystych roszczenia
- oczekiwania na decyzję przyznania kredytu
- sytuacje, gdy sprzedający musi uregulować sprawy spadkowe
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?
Umowa przedwstępna musi zawierać informacje o przedmiocie sprzedaży. Konieczne jest, żeby przedmiot był opisany na tyle szczegółowo, aby nie było wątpliwości co do jego identyfikacji. Ponadto w umowie musi znaleźć się: cena, wartość zaliczki bądź zadatku, strony umowy i termin zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.Trzeba pamiętać o tym, że jeżeli w umowie przedwstępnej nie będzie wskazany termin podpisania w przyszłości umowy przyrzeczonej i w ciągu roku od dnia jej zawarcia wciąż nie zostanie on wyznaczony, nie będziemy mogli żądać jej zawarcia, a to wiąże się z brakiem przeniesienia prawa własności.
Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką?
Zaliczka jest częścią wpłaconej kwoty na rzecz przedmiotu umowy sprzedaży i co istotne, może być zwrotna w momencie niewywiązania się strony z ustaleń umowy. Zadatek natomiast ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy. Pełni on także funkcję odszkodowawczą. Oznacza to, że gdy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości z winy kupującego, sprzedający ma prawo do zachowania zadatku i nie ma obowiązku zwrócenia go. Jeśli jednak to sprzedający zawinił i on ponosi odpowiedzialność za niewypełnienie ustaleń transakcji, ma obowiązek nie tylko zwrócić zadatek kupującemu, ale również wypłacić mu jego równowartość. Tak więc kupujący dostaje zadatek w podwójnej wysokości.
Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości.
W jakiej formie może być zawarta umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to sugerowane osobom zdecydowanym na kupno nieruchomości ze względu na to, że w razie niewywiązania się przez jedną ze stron postanowień umowy zawartej w formie aktu, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem. Kolejną możliwością jest zawarcie umowy w zwykłej formie cywilno-prawnej. Jeżeli, z jakichś względów, bierzemy pod uwagę, że może nie dojść do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, sugerowane jest, by zawrzeć zwykłą umowę pisemną. W przypadku takiego rodzaju umowy, w momencie, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, strony rozliczają się z zadatku/zaliczki oraz ewentualnych roszczeń odszkodowawczych wcześniej zawartych w umowie.
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
W momencie niewskazania terminu podpisania umowy przyrzeczonej najczęstszym przypadkiem jest uchylanie się jednej ze stron od kontaktowania i doprowadzenia do podpisania takiej umowy. Może to wiązać się z wypłatą odszkodowania na mocy Kodeksu Cywilnego dla strony, która poniosła szkodę w wyniku oczekiwania na zawarcie takowej umowy.
Warto pamiętać, że gdy umowa przedwstępna jest poświadczona notarialnie, możemy na drodze sądowej domagać się wypełnienia jej postanowień. Jest to gwarancja, że do umowy sprzedaży dojdzie. Powinien temu towarzyszyć wpis roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości. Gdy umowa przedwstępna nieruchomości przyjmuje formę cywilno-prawną, żadna ze stron nie może sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień, czyli sprzedaży wbrew woli drugiej strony. Pozostają jedynie roszczenia odszkodowawcze z zadatku.
Mam nadzieję, że w tym artykule odpowiedzieliśmy na najważniejsze kwestie związanie z umowami na rynku nieruchomości. W przypadku dalszych wątpliwości, jaką umowę na jakiem etapie zawrzeć i o jakie zapisy zadbać, zapraszamy do kontaktu z naszym biurem nieruchomości we Wrocławiu.