Sprzedaż nieruchomości „na własną rękę” często wiąże się z licznymi obawami, dlatego coraz bardziej powszechnym rozwiązaniem staje się korzystanie z pomocy biur nieruchomości. Następstwem nawiązania współpracy z pośrednikiem jest podpisanie umowy otwartej lub na wyłączność. Która umowa jest bardziej korzystna dla klienta? Jakie różnice występują między umowami? W tym artykule biuro nieruchomości Milton przedstawi Ci, czym charakteryzują się wyżej wymienione dokumenty oraz opisze ich zalety i wady.
Współpraca z biurem nieruchomości we Wrocławiu i dlaczego?
Jedną z najczęstszych obaw, związaną z samodzielną sprzedażą lub najmem nieruchomości, jest aspekt formalno-prawny, do tego dochodzi również kwestia wyceny mieszkania i potrzebne do tego dokumenty. Brak znajomości lokalnego rynku nieruchomości czy doświadczenia skutecznie zmniejsza szanse na sprzedaż nieruchomości po zadowalającej cenie. Pośrednik, współpracujący z klientem, dzięki swojemu obyciu w zawodzie, będzie realizował powierzone mu zadania w taki sposób, aby jak najszybciej i z jak największym zyskiem dla klienta sprzedać mieszkanie. W końcu właśnie od udanej transakcji zależy jego wynagrodzenie. Zaangażowanie pośrednika we wszystkie kwestie dotyczące sprzedaży mieszkania daje klientowi zatem dużo większe szanse na udaną transakcję. Zakres obowiązków pośrednika zależy przede wszystkim od wymagań sprzedającego, natomiast jeżeli sprzedający nie doprecyzował swoich oczekiwań, wtedy to pośrednik powinien wprowadzić sprzedającego w wymagane czynności względem danej nieruchomości.
Czym zajmuje się pośrednik?
Do zadań pośrednika należą głównie:
- Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości,
- Weryfikacja dokumentów,
- Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (zdjęcia, film, home staging),
- Przygotowanie ogłoszenia nieruchomości oraz publikacja mieszkania na odpowiednich platformach,
- Marketing nieruchomości,
- Nawiązywanie kontaktu z potencjalnymi zainteresowanymi,
- Prezentacja mieszkania zainteresowanemu klientowi.
Rodzaje umów z biurem
Niezbędnym elementem korzystania z usług biura nieruchomości jest zawarcie umowy z wybranym pośrednikiem, w zależności od ustaleń pośrednika i klienta, do wyboru są 2 rodzaje umów - otwarta i na wyłączność. Umowa otwarta charakteryzuje się możliwością współpracy z wieloma pośrednikami w kwestii jednej nieruchomości, a w przypadku jej sprzedaży prowizję otrzymuje ten pośrednik, który sprzeda nieruchomość jako pierwszy. Natomiast umowa zamknięta jest zobowiązaniem tylko jednego pośrednika do pomocy sprzedaży nieruchomości, nie ma możliwości podpisania umowy na wyłączność z kilkoma biurami w tym samym czasie.
Obie umowy powinny zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać podstawowe informacje o stronach, czyli dane klienta, dane pośrednika, czas obowiązywania umowy i jej cel, dane nieruchomości, zakres obowiązków pośrednika, upoważnienie pośrednika, wysokość wynagrodzenia pośrednika oraz przepisy RODO. Najczęściej do obowiązków klienta, względem umowy w przypadku sprzedaży, należą - dostarczenie niezbędnej dokumentacji, zgoda udostępnienia mieszkania w przypadku prezentacji potencjalnemu kupującemu, a w przypadku kupna - uczestnictwo w propozycjach nieruchomości przez pośrednika. Odpowiedzialnością po stronie pośrednika względem umowy będzie natomiast wykonywanie całego zakresu czynności zawartego w umowie w taki sposób, aby transakcja nastąpiła jak najszybciej. Do pozostałych obowiązków pośrednika należą również promowanie danej nieruchomości na odpowiednich platformach i social mediach, dbanie o aspekt formalno-prawny i notarialny nieruchomości.
Wady i zalety umów z rynku nieruchomości
Umowa otwarta
Wady:
- Rozproszona odpowiedzialność, im więcej pośredników, tym mniejsze zaangażowanie,
- Dodatkowe koszty dla klienta, prowizję otrzyma ten pośrednik, który najszybciej sprzeda nieruchomość, jednak każde biuro związane umową otwartą z klientem może zażądać zwrotu kosztów za przygotowanie oferty i jej promocję,
- Obniżenie ceny nieruchomości przez pośrednika, pośrednik będzie wolał obniżyć cenę nieruchomości i otrzymać prowizję niż, w obawie przed konkurencją wywołaną innymi pośrednikami, nie otrzymać jej wcale,
- Za dużo ofert, im więcej pośredników w jednej umowie, tym więcej ofert danej nieruchomości, potencjalny klient może się zniechęcić, widząc po raz kolejny taką samą ofertę,
- Dostęp do nieruchomości ma wiele osób,
- Chaotyczne działania pośredników.
Zalety:
- W przypadku nieudanej sprzedaży przez jedno biuro dalej istnieje szansa sprzedaży przez inne biura.
Umowa na wyłączność
Wady:
- Uzależnienie od jednego pośrednika, dlatego warto zrobić dokładny research biur nieruchomości,
- W okresie trwania umowy nie możesz skorzystać z pomocy innego pośrednika.
Zalety:
- Zaangażowanie, pośrednik jest jeden i to na nim spoczywa cała odpowiedzialność za sprzedaż bądź kupno nieruchomości. W takiej sytuacji pośrednik dołoży wszelkich starań by doszło do transakcji,
- Brak nieporozumień w związku z prowizją pośrednika. Tutaj koszty ponoszone przez klienta ograniczają się do zapłaty prowizji jednemu pośrednikowi, w przeciwieństwie do umowy otwartej, gdzie występuje możliwość upomnienia się innych biur o zwrot kosztów promocji mieszkania,
- Pośrednikowi zależy na zysku klienta, stąd przy sprzedaży mieszkania będzie oferował nieruchomości w możliwie jak najwyższej cenie,
- Jedna, dokładnie przygotowana oferta promocyjna nieruchomości, dokładny opis i dobre zdjęcia,
- Dostęp do nieruchomości ma tylko jedna osoba.