Podstawy prawne, wysokość i zwrotność kaucji w wynajmie

Każdy, kto wynajmował mieszkanie bądź pokój na pewno spotkał się z określeniem kaucji. Czym jest i ile wynosi ta dodatkowa opłata? Czy możliwy jest jej zwrot?
Biuro Nieruchomości Milton udzieli Państwu odpowiedzi na te pytania.
 

Źródło: pl.pinterest.com/

Wszelkie kwestie związane z kaucją określa Ustawa o ochronie praw lokatorów w artykułach 6, 19a i 19f. W artykule 6 możemy przeczytać, że:

,,Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”

Za kaucję należy uiścić opłatę, w celu zabezpieczenia wynajmującego w przypadku powstania w wynajmowanym lokalu zniszczeń. Umożliwia ona pokrycie części lub całości strat powstałych w trakcie najmu. Ważną informacją jest to, że wartość kaucji nie może być większa niż dwunastokrotność czynszu miesięcznego. Jednakże kwota ta jest inna w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Traktuje o tym artykuł 19 Ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym zapisano, że kaucja przy tych rodzajach najmu nie może przekraczać sześciokrotności czynszu za dany miesiąc.
Warto wiedzieć, iż kaucja obliczana jest na podstawie stawki czynszu określonej w dniu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że w sytuacji, gdy właściciel w trakcie trwania najmu podwyższy kwotę czynszu, wartość kaucji nie ulega zmianie. Ponadto Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje, także właścicielowi zwrot zwaloryzowanej kaucji w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji. Zatem jeśli wpłaciliśmy kaucję np. 2000 zł, która była dwukrotnością czynszu wynoszącego 1000 zł, a właściciel w trakcie trwania najmu podwyższył czynsz o 500 zł, to ma on obowiązek zwrócić nam kaucję w wysokości 3000 zł. Istotne jest, że kwota zwracanej kaucji nie może być niższa od już pobranej.
 

Źródło: pl.pinterest.com/

Właściciel ma prawo do zwiększenia opłaty za kaucję w sytuacji, gdy będziemy chcieli przedłużyć umowę najmu. Wynajmujący rzadko wymagają wpłaty maksymalnej stawki kaucji, tj. dwunastokrotności czynszu, często kwota ta równa się czynszowi za jeden miesiąc. Wartość kaucji uzależniona jest od różnych czynników, w zależności od tego jakie jest potencjalne ryzyko zniszczeń ze strony najemcy. Przykładowo kaucja może być wyższa, gdy wprowadzamy się do mieszkania ze zwierzęciem.
 

W Ustawie o ochronie praw lokatorów został określony także termin zwrotu kaucji.

,,Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.”

Istotne jest to, że kaucja powinna zostać zwrócona w okresie miesiąca od opuszczenia lokalu przez najemcę, a nie zakończenia umowy najmu. Termin ten jest nieprzekraczalny i właściciel nie może go wydłużyć.
 

Należy pamiętać, że kaucja zwracana jest w pełnej wartości, gdy najemca pozostawia lokal w nienaruszonym stanie i nie ma żadnych zaległych opłat. Jednak, jeżeli właściciel ma zastrzeżenia co do stanu mieszkania może zwrócić ją w zmniejszonej ilości bądź nie zwrócić jej wcale. Warto więc dbać o wynajmowany lokal. Ważne jest również określenie w umowie najmu praw i obowiązków zarówno najemcy jak i wynajmującego, co ułatwi ustalenie po czyjej stronie są koszty ewentualnych awarii.

Pamiętajmy, by po wpłaceniu kaucji wynajmującemu, pobrać odpowiednie pokwitowanie. Jeżeli kaucja jest opłacana przelewem, należy go odpowiednio zatytułować. Bardzo ważny jest także protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany jest stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenia w chwili zawierania umowy najmu i po jej zakończeniu.