Wynajem lokali mieszkalnych jest bardzo popularną formą pozyskania miejsca do zamieszkania. Dwie strony - najemca i wynajmujący zobowiązują się umownie do pewnych ustalonych wspólnie kwestii najmu. Co jednak się dzieje z tą umową i jej postanowieniami w chwili śmierci strony wynajmującej? Co dalej z wynajmowanym mieszkaniem? Czy lokator ma podstawy, by się obawiać i szukać nowego miejsca zamieszkania?
W tym artykule Biuro Nieruchomości Milton odpowie Ci na poniższe pytania:
Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem?
Pierwszym pytaniem, na które większość osób szuka odpowiedzi, jest to czy po śmierci umowa, która wiąże dwie strony, nadal obowiązuje? Czy może po śmierci wynajmującego umowa przepada, a lokatorzy zostają bez dachu nad głową? Z odpowiedzią przychodzi Kodeks cywilny.
Zatem zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego umowa najmu nie traci ważności w chwili śmierci wynajmującego. Dodatkowo prawa i obowiązki majątkowe przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Warto tu zauważyć, że najem jest prawem majątkowym czyli spadkobiercy stają się wynajmującymi w chwili śmierci i przechodzi na nich prawo do zarządzania mieszkaniem i kwestii z tym związanych tj. wystawianie rachunków, pobieranie opłat, itp.
Czy umowa najmu przechodzi na inne osoby?
Skoro umowa ze zmarłym właścicielem obowiązuje, to czy istnieje potrzeba tworzenia nowej, a może umowa przechodzi po prostu na inne osoby i nie trzeba uwzględniać faktu zmiany stron w umowie?
Następca prawny właściciela czyli ustalony spadkobierca jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika. Oznacza to, że w momencie śmierci wynajmującego nie ma obowiązku podpisywania nowej umowy ani aneksu dotyczącego zmiany stron umowy - w tym przypadku wynajmującego. Jeżeli obie strony będą chciały jednak podpisać nową umowę jest to możliwe po rozwiązaniu wcześniejszej. Tak więc lokator nie musi się obawiać zbędnych formalności związanych ze zmianą umowy chyba, że sam wyrazi chęć do stworzenia nowej.
Czy najemca jest zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu?
Skoro wynajmujący zmarł to pojawia się pytanie czy musimy płacić czynsz, skoro osoby, która była do jego przyjmowania upoważniona, nie ma? Biuro Nieruchomości Milton przybywa więc z odpowiedzią.
W momencie śmierci najemca nie zostaje zwolniony z zapłaty czynszu. Powinien go nadal płacić w formie i w sposób wskazany w umowie, ponieważ jej zapis nie ulega zmianie. Opłata dokonana na rachunek właściciela podlega dziedziczeniu. Jeżeli najemca nie spełni obowiązku wynikającego z umowy musi liczyć się z roszczeniem zapłaty długu, a także konsekwencjami przewidzianymi dla takiej sytuacji w samej umowie. Najczęściej umowa przewiduje wtedy natychmiastowe rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia.
Pierwsze spotkanie ze spadkobiercami...
Przychodzi w końcu moment, w którym jako najemcy odbędziecie spotkanie ze spadkobiercami. Na co trzeba być gotowym? O co należy zapytać? Na spotkaniu z następcami prawnymi wynajmującego należy przede wszystkim potwierdzić czy są oni spadkobiercami, czy mają uprawnienia do spadku. Jest to bardzo ważna kwestia dot. sprawdzenia prawdziwości. W momencie gdy tego nie zrobimy możemy stać się ofiarami oszustwa i stracić sporo pieniędzy. Najemca powinien żądać okazania postanowienia o stwierdzeniu spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia, co da mu pewność, że dane osoby są upoważnione do zarządzania lokalem, który wynajmuje. Warto się zastanowić nad podpisaniem aneksu. Jak wcześniej było to przedstawione, nie jest to obowiązkowy zabieg, jednak warto zaktualizować informacje o zmianie wynajmującego.
Wygaśnięcie umowy najmu, co wtedy?
Często jest tak, że najemcy długo nie wiedzą, że ich właściciel zmarł, zwłaszcza w momencie gdy ich relacje opierają się tylko na comiesięcznym przelewie czynszu na konto bankowe. Odpowiednie ustalenie podziału majątku i odnalezienie spadkobierców często zajmuje bardzo dużo czasu. W związku z tym może dojść do sytuacji gdzie umowa najmu sporządzona ze zmarłym wynajmującym wygaśnie, co wtedy?
Biorąc pod uwagę treść art. 674 Kodeksu cywilnego widzimy, że jeżeli umowa najmu wygaśnie, a lokator dostanie zgodę od nowego wynajmującego, czyli w tym przypadku spadkobiercy, na użytkowanie rzeczy to wtedy uznaje się, że umowa została przedłużona na czas nieokreślony. W momencie jednak, gdy taka zgoda nie zostanie udzielona, wtedy lokator bezprawnie używa majątku spadkobiercy i może ponieść z tego tytułu konsekwencje prawne.
Wielu spadkobierców mieszkania - możliwe problemy
Jednym z głównych problemów jakie może napotkać lokator po śmierci wynajmującego jest wielu spadkobierców. Problem istnieje zwłaszcza wtedy kiedy nie dochodzi pomiędzy nimi do porozumienia. Dlatego warto znać swoje prawa, by uniknąć wielu niepotrzebnych kłopotów. O czym najemca powinien w takiej sytuacji pamiętać?
Czy śmierć wynajmującego stanowi duży problem dla najemcy?
Jak widać po omówionych aspektach, nie jest to sprawa bardzo problematyczna dla lokatorów. Najemca jest dobrze chroniony przez prawo i nie musi obawiać się utraty dachu nad głową ani nagłej zmiany warunków umowy. Jeżeli natomiast chcesz się dowiedzieć jak prawo odnosi się do nieruchomości otrzymanych w spadku, to zapraszamy do przeczytania artykułu o mieszkaniach po zmarłych. jednak występują jeszcze jakieś nurtujące Cię pytania, to chętnie rozwiążemy Twoje wszelkie wątpliwości. Jeżeli nie wyczerpaliśmy Twojej ciekawości zapraszamy we Wrocławiu - możesz nas znaleźć tutaj.