Wynajem mieszkań w Polsce staje się coraz popularniejszy. Wynajmujący nieruchomość właściciel musi liczyć się z różnymi problemami, jednym z nich są nieuczciwi lokatorzy. Dlatego też wynajmujący powinien zastanowić się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed kłopotliwymi najemcami. W tym artykule znajdziesz podstawowe informacje na temat specyficznego rodzaju najmu, jakim jest najem okazjonalny.
źródło: canva.com
Czym jest najem okazjonalny?
Pojęcie najmu okazjonalnego wprowadzono do polskiego ustawodawstwa już jakiś czas temu, jednak wciąż jest on mało popularną formą wynajmu. Najem okazjonalny jest szczególnie korzystny dla wynajmujących (właścicieli nieruchomości). Albowiem w większym stopniu zabezpiecza ich prawa, przede wszystkim o prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Warto tutaj przypomnieć, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć kłopotliwego mieszkańca, bowiem najemcę chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Najem okazjonalny to specjalna forma najmu, w ramach której najemca oświadcza, że ma określone miejsce pobytu, do którego może wrócić zaraz po zakończeniu umowy najmu lub w przypadku procesu eksmisji z najmowanego lokum. Zasadniczą różnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy. Umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemcy obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji, w określonym terminie, składanego w formie aktu notarialnego.
Dla kogo przewidziany jest najem okazjonalny?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które są lokalami mieszkalnymi. Właścicielem tej nieruchomości musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Umowę najmu okazjonalnego może także podpisać posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Umowa ta dotyczy jedynie najmu prywatnego. Oznacza to, że z tej formy najmu nie mogą korzystać przedsiębiorstwa oraz osoby fizyczne wynajmujące mieszkania prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie. Niemożliwy jest również podnajem nieruchomości bądź jej części.
Na jaki okres można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego może zostać podpisana jedynie na czas oznaczony. Jej maksymalna długość trwania ograniczona jest do 10 lat. Po upływie okresu umowy, jeśli nie zostanie ona przedłużona – wygasa, a najemca musi opuścić lokal.
Jakich dokumentów wymaga umowa najmu okazjonalnego?
W porównaniu do zwykłej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego wymaga dopełnienia dodatkowych formalności i określonych dokumentów. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, co oznacza, że strony tej umowy muszą złożyć własnoręczne podpisy.
Zgodnie z ustawą, do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć dodatkowe elementy:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji,
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie eksmitowanego najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Ponadto, właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela) w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przypadku niespełnienia któregokolwiek z powyższych wymagań umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu - bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.
Co zmienia najem okazjonalny dla najemcy?
Istnieje częste przekonanie, że najem okazjonalny właściwie w całości znosi wszelkie prawa najemcy związane z ochroną praw lokatorów, a w szczególności wiąże się z możliwością bezkarnego eksmitowania lokatora bez większego powodu. Nie jest to jednak zgodne z prawdą. Tak naprawdę, w przypadku osób, które sumiennie wywiązują się ze swoich zobowiązań najem okazjonalny nie zmienia ich sytuacji. Tak więc jeśli lokatorzy opłacają terminowo czynsz i pozostałe rachunki związane z wynajmowanym mieszkaniem, korzystają z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie zakłócają porządku domowego – nie powinni martwić się niespodziewaną eksmisją.
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowym kosztem, jakim jest wizyta u notariusza. Teoretycznie za tę opłatę odpowiada najemca, jednak często koszt dzielony jest po połowie albo wynajmujący bierze go na siebie. Wszystko zależy od indywidualnych ustaleń obu stron.
Kiedy następuje rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości, wynajmujący wręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w określonym terminie. Jeśli lokator nie opuści mieszkania w podanym terminie, wynajmujący składa wniosek do sądu. Warto zaznaczyć, że najem okazjonalny likwiduje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego w formie najmu okazjonalnego można przeprowadzić również w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych – do lokalu podanego w oświadczeniu.
Najemcy nie powinni więc obawiać się najmu okazjonalnego – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z zawarciem takiej umowy nie są szczególnie skomplikowane i czasochłonne. Szczególnie wynajmujący powinni zastanowić się nad tą formą najmu, dzięki temu będą zabezpieczeni przed ewentualnymi problemami z lokatorami, które trwają czasami przez długie miesiące.
BIURO NIERUCHOMOŚCI MILTON JUŻ CZEKA NA CIEBIE!