Wynajem mieszkań w Polsce staje się coraz popularniejszy. Wynajmujący nieruchomość właściciel musi liczyć się z różnymi problemami, jednym z nich są nieuczciwi lokatorzy. Dlatego też wynajmujący powinien zastanowić się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed kłopotliwymi najemcami. W tym artykule znajdziesz podstawowe informacje na temat specyficznego rodzaju najmu, jakim jest najem okazjonalny.
źródło: canva.com
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to specyficzna forma wynajmu nieruchomości, która została wprowadzona w celu ochrony praw zarówno wynajmujących, jak i najemców. Jest to rozwiązanie popularne w Polsce, szczególnie w większych miastach, gdzie rynek wynajmu mieszkań jest dynamiczny i konkurencyjny.
W ramach tej umowy najemca oświadcza, że ma określone miejsce pobytu, do którego może wrócić zaraz po zakończeniu umowy najmu lub w przypadku procesu eksmisji z najmowanego lokum. Najem okazjonalny różni się od tradycyjnego najmu głównie tym, że umowa najmu okazjonalnego musi spełniać dodatkowe warunki formalne, które zwiększają bezpieczeństwo obu stron transakcji.
Dla kogo jest przewidziany ?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które są lokalami mieszkalnymi. Właścicielem tej nieruchomości żeby był najem okazjonalny, musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Umowę najmu okazjonalnego może także podpisać posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Umowa ta dotyczy jedynie najmu prywatnego. Oznacza to, że z tej formy najmu nie mogą korzystać przedsiębiorstwa oraz osoby fizyczne wynajmujące mieszkania prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie. Niemożliwy jest również podnajem nieruchomości bądź jej części.
Jakie są główne cechy najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny charakteryzuje się kilkoma istotnymi cechami, które odróżniają go od zwykłego najmu. Przede wszystkim, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie w przeciwieństwie do zwykłego najmu. Do umowy musi być dołączone oświadczenie najemcy, w którym zobowiązuje się on do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy. Oświadczenie to musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Koszty związane z najmem okazjonalnym
Choć najem okazjonalny wiąże się z większą ilością formalności, jest również korzystniejszy dla wynajmujących, ponieważ zabezpiecza ich interesy. Koszty notarialne związane z oświadczeniem najemcy mogą być różne, ale zazwyczaj wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Warto jednak pamiętać, że koszty te mogą być negocjowane między wynajmującym a najemcą.
Na jaki okres można zawrzeć najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego może zostać podpisana jedynie na czas oznaczony. Jej maksymalna długość trwania ograniczona jest do 10 lat. Po upływie okresu umowy, jeśli nie zostanie ona przedłużona – wygasa, a najemca musi opuścić lokal.
Jakie są zalety najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny przede wszystkim zapewnia większe bezpieczeństwo dla wynajmującego. Dzięki aktowi notarialnemu oraz oświadczeniom najemcy, wynajmujący ma pewność, że w razie problemów z najemcą będzie mógł szybko i skutecznie odzyskać swoją nieruchomość. Jest to szczególnie ważne w sytuacjach, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy.
Pewność dla najemcy
Dla najemcy najem okazjonalny również niesie ze sobą pewne korzyści. Przede wszystkim, podpisując umowę najmu okazjonalnego, najemca ma pewność, że umowa jest legalna i zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Dzięki temu może uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, takich jak nieuczciwi wynajmujący czy niejasne warunki najmu.
Kiedy warto zdecydować się na najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest szczególnie polecany w sytuacjach, gdy wynajmujący chce mieć większą kontrolę nad swoją nieruchomością oraz zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami z najemcą. Jest to również dobre rozwiązanie dla najemców, którzy szukają legalnej i przejrzystej umowy najmu, gwarantującej ich prawa. Warto zdecydować się na najem okazjonalny zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rynek wynajmu mieszkań jest bardzo dynamiczny i konkurencyjny.
Jakie są formalności związane z najmem okazjonalnym?
W porównaniu do zwykłej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego wymaga dopełnienia dodatkowych formalności i określonych dokumentów. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, co oznacza, że strony tej umowy muszą złożyć własnoręczne podpisy.
Zgodnie z ustawą, do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć dodatkowe elementy:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji,
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie eksmitowanego najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Najem okazjonalny zgłoszenie do US
Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przypadku niespełnienia któregokolwiek z powyższych wymagań umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu - bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.
Co zmienia najem okazjonalny dla najemcy?
Istnieje częste przekonanie, że najem okazjonalny właściwie w całości znosi wszelkie prawa najemcy związane z ochroną praw lokatorów, a w szczególności wiąże się z możliwością bezkarnego eksmitowania lokatora bez większego powodu. Nie jest to jednak zgodne z prawdą. Tak naprawdę, w przypadku osób, które sumiennie wywiązują się ze swoich zobowiązań najem okazjonalny nie zmienia ich sytuacji. Tak więc jeśli lokatorzy opłacają terminowo czynsz i pozostałe rachunki związane z wynajmowanym mieszkaniem, korzystają z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie zakłócają porządku domowego – nie powinni martwić się niespodziewaną eksmisją.
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowym kosztem, jakim jest wizyta u notariusza. Teoretycznie za tę opłatę odpowiada najemca, jednak często koszt dzielony jest po połowie albo wynajmujący bierze go na siebie. Wszystko zależy od indywidualnych ustaleń obu stron.
Kiedy następuje rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości, wynajmujący wręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w określonym terminie. Jeśli lokator nie opuści mieszkania w podanym terminie, wynajmujący składa wniosek do sądu. Warto zaznaczyć, że najem okazjonalny likwiduje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu wynajmowanego w formie najmu okazjonalnego można przeprowadzić również w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych – do lokalu podanego w oświadczeniu.
Najemcy nie powinni więc obawiać się najmu okazjonalnego – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z zawarciem takiej umowy nie są szczególnie skomplikowane i czasochłonne. Szczególnie wynajmujący powinni zastanowić się nad tą formą najmu, dzięki temu będą zabezpieczeni przed ewentualnymi problemami z lokatorami, które trwają czasami przez długie miesiące.
Podsumowanie
Najem okazjonalny to rozwiązanie, które zapewnia większe bezpieczeństwo zarówno wynajmującym, jak i najemcom. Choć wiąże się z większą ilością formalności i dodatkowymi kosztami, jest to forma najmu, która zyskuje na popularności, szczególnie w dużych miastach. Dzięki najmowi okazjonalnemu wynajmujący mają pewność, że w razie problemów z najemcą będą mogli szybko i skutecznie odzyskać swoją nieruchomość, a najemcy mogą liczyć na legalną i przejrzystą umowę, gwarantującą ich prawa.